Como no hay mercado, la prima de riesgo de las valoraciones inmobiliarias ha aumentado. Y... si no hay operaciones, ¿quién tasa ahora? Sobre todo los bancos, para los embargos, y algún particular que quiere litigar contra la administración y sus impuestos.

Un síntoma de la crisis que viven las tasadoras fue su lucha por diversificarse, por lo que se conviertieron también en valoradores y comparadores de viviendas a través de internet para compradores o vendedores con servicios de pago y también gratuitos. Además, quisieron aliarse a la crisis y a la incertidumbre del mercado con una campaña recomendando a todo el mundo que tasara una vivienda: al comprador, para demostrarle al vendedor que el precio de venta es desorbitado; al vendedor, para contraargumentar que lo que pide está ajustado a la realidad.

Pero, ¿de verdad son fiables las tasaciones? Una de las condiciones para que lo sean es que haya muchos testigos, es decir, numerosos inmuebles tasados recientemente como referencia. Y ahí está el problema: el número de compraventas ha bajado drásticamente y, por tanto, también la concesión de créditos hipotecarios. Y, aunque las tasadoras han luchado porque su actividad no se vea sólo ligada a las hipotecas, el número de valoraciones que realizan ha caído mucho. Según Isidro López, tasador, las valoraciones realizadas en 2011 se situaron entre un 25 y un 30 por ciento por debajo de las realizadas en los mejores años.

El menor número de operaciones y la incertidumbre existente en el mercado inmobiliario español provocan que, como dice López, haya una prima de riesgo a considerar en la valoración. «Es que no hay mercado», asegura. Una tasación, pues, en estas circunstancias, no es fiable cien por cien. Raúl García, de Tinsa, en cambio, apunta: «Este negocio nació en 1985 y entre esa fecha y principios de los noventa se hacían las mismas operaciones que ahora. Y es en este momento cuando nos planteamos si nos tenemos que fiar». «Pero es que ahora el mercado es mucho más exigente», responde Enrique Carrero, de CB Richard Ellis. Este último experto considera que el problema de las valoraciones en España es más profundo, y es que nuestro mercado es muy poco transparente, es muy difícil conocer el precio final al que se cierran las operaciones –en otros países esos datos son públicos y gratis–, aunque reconoce que el menor número de transacciones es un problema.

López insiste: «La distorsión entre los valores de oferta de los inmuebles por parte de los propietarios y aquéllos a los que se cierran las transacciones es muy grande». E influyen, además, la valoración se complica porque está condicionada por factores propios del inmueble y por factores externos, como la financiación y los tipos de interés. «Todo ello dificulta la correcta elección de comparables y, por tanto, la valoración», asegura.

Pero ayudan a afinar: «Se puede realizar una primera aproximación al valor real con la capitalización de rentas de mercado de inmuebles similares al que se está estudiando». Algunos bancos piden realizar el método de comparación y el de capitalización de rentas y eligen el más bajo.

Al menos, parecen haber desaparecido las legendarias presiones: «En el pasado sí había cierta presión para valorar las casas en la parte alta del rango de fluctuación, hoy no existe: los propietarios son conscientes de la situación del sector», explica nuestro tasador.

Si no hay apenas transacciones y tampoco gente buscando comprar casa, ¿quién les da trabajo a los tasadores? Sobre todo, las entidades financieras. Aunque parezca paradójico, son las que más actividad inmobiliaria tienen. Han crecido las valoraciones para embargos, especialmente, como precisa García, de promotores. Y también están haciendo negocio con otra de las consecuencias de la crisis: la quiebra de empresas, porque se ocupan de las valoraciones concursales. Aunque, según confirman desde Tinsa, la mayoría de las tasaciones siguen siendo para hipotecas.

Reclamar al fisco

Las tasaciones también pueden ser armas en manos del contribuyente. Según López, ha aumentado su uso para tramitar reclamaciones frente a la Administración. En compraventas, en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del de Actos Jurídicos Documentados. Y en las herencias, el Impuesto de Sucesiones. Estos tributos se pagan sobre la valoración que haya hecho la comunidad autónoma de cada inmueble.

Según López, la de Madrid en concreto valora hoy las viviendas por encima del nivel del pico de la burbuja. Y eso que la valoración corresponde a 2010 y responde a un, dicen, estudio de mercado por zonas y tipologías. Pero, según López, todos los valores de la Administración sin excepción están inflados. Seguro que es con afán recaudatorio. Y puede que con las revisiones de los valores catastrales y la subida del Impuesto de Bienes Inmuebles, también haya más litigios por esta razón.

Fuente:vivienda.