La cláusula suelo evita que el consumidor se beneficie de la bajada del euríbor.
Los 'swap' se ofrecen como seguro de cobertura pero son productos de inversión de alto riesgo vinculados a las hipotecas.
Se vinculan productos financieros como "obligatorios", cuando no lo son.

En tiempos de crisis lograr del banco la concesión de una hipoteca es harto difícil. Se dan menos hipotecas y en condiciones más exigentes. Por eso es más importante que nunca saber qué se firma.

Un crédito hipotecario está lleno de letra pequeña, de hecho en estos años, no dejan de acumularse sentencias judiciales porque el banco o caja en cuestión no ha aclarado al cliente "todo" lo que estaba firmando.

Según la asociación Adicae, entre los diferentes abusos cometidos por las entidades financieras la mayoría se producen en las siguientes puntos:

Cláusulas suelo
Operan contra la bajada del euríbor. Estas cláusulas han sido introducidas a escondidas por las entidades para evitar que el consumidor pueda beneficiarse en la cuota de la baja del euríbor. Si son suelos muy altos (en torno al 4%) o vienen sin un techo, deben ser consideradas claramente abusivas.

Qué debemos mirar antes de contratar una hipoteca (Leer Completo)

Qué debemos mirar antes de contratar una hipoteca

La banca se ha atrincherado a la hora de conceder hipotecas. A la prolongada restricción del crédito y el reciente encarecimiento de la mayoría de los préstamos, se suma de nuevo el temido suelo hipotecario. Es la cláusula, muchas veces desconocida por los clientes, que fija un tipo de interés mínimo al margen de la tasa real que marque el índice de referencia euríbor. Tras una temporada en la que saltó la polémica por varias sentencias pioneras que anulaban la aplicación de esta cláusula por considerarla abusiva, algunas entidades financieras han decidido darle un empujón para contrarrestar la nueva caída del euríbor. Además, una orden ministerial de transparencia bancaria del pasado mes de octubre legitima su inclusión en los contratos hipotecarios.

El tipo hipotecario por excelencia ha retomado la senda bajista tras el recorte del precio oficial del dinero por parte del Banco Central Europeo (BCE) y ya se sitúa en el 1,84% al cierre de enero. Antes de que el nuevo presidente de la autoridad monetaria Mario Draghi aplicara la primera rebaja de tipos el pasado mes de noviembre, el euríbor estaba por encima del 2,1%. Aunque la moderación del euríbor aún no es suficiente para abaratar las hipotecas, ya que la tasa sigue siendo superior a la del año pasado, las entidades financieras no quieren arriesgarse ante unas previsiones que apuntan a más caídas, dado que los expertos no descartan nuevas bajadas de tipos este año.

Varios bancos y cajas ya han tomado cartas en el asunto y no solo han optado por elevar los diferenciales que añaden al euríbor -el coste de la financiación casi se ha triplicado en algunos casos-, sino que también se han lanzado a subir el suelo hipotecario hasta rozar el 4%. Se blindan así de los vaivenes del euríbor, impidiendo que los hipotecados se beneficien de unos tipos bajos. Además, la alta remuneración de los depósitos para captar liquidez de los particulares les obliga a prestar menos y más caro para reducir sus balances de cara a cumplir con las exigencias de solvencia.

En los últimos seis meses, varias hipotecas han retocado sus condiciones. La 'Hipoteca bonificada' de Sabadell Atlántico ha pasado de tener un suelo del 3% al 3,75%. Además tiene un tipo fijo del 3,90% el primer año y euríbor + 1,40% después, con tres productos vinculados.

Cerrojazo hipotecario: la banca sube los intereses (Leer Completo)

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El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha asegurado que la reforma financiera que prevé aprobar este viernes el Ejecutivo "beneficiará" a los ciudadanos porque el saneamiento de las entidades rebajará el precio de la vivienda una vez que se haya materializado el ajuste de precios de los activos inmobiliarios en sus balances. "Traerá pisos a precios reducidos", valoró.

De Guindos explicó que el saneamiento de los activos inmobiliarios en manos de las entidades facilitará la salida al mercado de éstos, una vez que éstas asuman una pérdida de valor y ajusten los precios, al tiempo que mejorará la solvencia del sistema bancario español en su conjunto.

El ministro puso el énfasis en la transparencia y la confianza que se proyectará sobre el sector financiero una vez se realicen las provisiones de 50.000 millones de euros de los activos vinculados al ladrillo, y confió en que también suponga una mejora en la canalización del crédito hacia familias y empresas.

Guindo, la reforma financiera rebajará el precio de la vivienda (Leer Completo)

Guindo, la reforma financiera rebajará el precio de la vivienda

A tan sólo 15 km de la ajetreada y noctámbula ciudad de Madrid, se alza un oasis urbano en el que las prisas, el ruido y los pisos de 30 m2 no tienen cabida. Sinónimo de lujo, poder y tranquilidad, la exclusiva urbanización de La Moraleja se convirtió, a principios de la década de los ochenta en la meca de ilustres personajes del mundo del espectáculo, el deporte, el cine y la banca, entre otros, que decidieron hacer de ella su hogar. No en vano, en las 700 ha que ocupa conviven más de 1.500 mansiones de entre 1.000 y 2.500 m2, que pueden oscilar entre el millón y los 10 millones de euros.

A pesar del paso de los años, y de la irrupción de nuevas urbanizaciones top como La Finca o Puerta de Hierro, la Moraleja no ha perdido un ápice de su encanto. "La Moraleja sigue atrayendo a gente de alto poder adquisitivo, tales como empresarios de éxito, políticos y artistas, que valoran su cercanía de Madrid y del aeropuerto de Barajas, así como la tranquilidad que evocan sus amplias zonas ajardinadas, su gran oferta de colegios y otros servicios", explica Gonzalo Lópezvan Dam, director general de Promora, especializada en la venta de inmuebles de zonas exclusivas de Madrid. No obstante, el directivo afirma que la crisis también se ha notado en la zona, y que la venta de propiedades ha bajado en un 40% respecto al año 2007.

Oasis de lujo (Leer Completo)

Oasis de lujo

Antes que nada, la pregunta del millón: ¿cuándo tocarán fondo los precios de la vivienda?

Los precios continuarán bajando, como mínino, hasta 2014. Puede ser que el proceso de bajadas dure más tiempo. Una posibilidad muy real es de bajadas hasta 2014-2016 y luego estancamiento, pero depreciación via inflación.

Y en referencia al sector inmobiliario, ¿cuándo se empezarán a atisbar signos de recuperación?

En términos de recuperar la construcción de los 1,3 millones de pisos en proceso deconstrucción, tal vez, en unos 5-7 años, pero no antes. La oferta existente (entre primera y segunda mano) cubre las necesidades de los proximos 8 años.

Con la actual coyuntura económica qué aconsejaría a los propietarios: ¿alquilar o vender su casa?

No aconsejo nada a nadie: los precios de los pisos bajarán durante varios años más. Si tuviera un piso me lo quitaría echando virutas. La dinámica de bajadas de precios es muy fuerte y está intacta. El que crea que los precios de las casas subirán en los próximos 10 años, vive en Marte. Las dinámicas de población son muy negativas, y no digamos la situación real del sistema financiero, la demanda en general y la aplastante oferta.

Un desarrollo muy interesante es la constante bajada de los precios de los alquileres: al bajar los precios de los mismos (los frutos de los pisos) también lo hacen las valoraciones de los bienes inmuebles. De esta forma se crea una fuerte espiral bajista en el mercado.

Y a las personas que buscan vivienda, qué consejo les daría: ¿Comprar o alquilar?

Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar, porque van a bajar aun mucho más. En cuanto los bancos se vean obligados a reconocer el valor real de sus bienes (= las provisiones) harán que los precios de los pisos peguen un muy bonito acelerón hacia abajo.

¿Qué valoración hace de la apuesta del gobierno de Mariano Rajoy por recuperar la deducción fiscal por compra de vivienda? ¿Qué efectos tendrá la medida a corto y largo plazo?

La desgravación es un profundo error: intentar movilizar ahorro del país para tapar agujeros que, según vayan bajando los precios de los pisos, serán mayores, es un despropósito. Va a retrasar la recuperación económica del país, al desviar ahorro a industrias sin presente ni futuro. El Gobierno lo que tiene que hacer es acelerar el proceso de desmantelamiento del 85-90% de capacidad del sector residencial. La construcción residencial en España no tiene futuro, y no lo tendrá durante muchos más años.

El que crea que los precios de las casas subirán en los próximos 10 años, vive en Marte (Leer Completo)

El que crea que los precios de las casas subirán en los próximos 10 años, vive en Marte

El estado de la finca y la vivienda son condiciones básicas.
Es imprescindible conocer la diferencia entre los metros útiles y los construidos.
Luz natural, contaminación acústica, protección térmica son determinantes.

Si se ha decidido que es el momento de aprovechar los bajos precios y comprar casa, hay que tener en cuenta muchos más factores no solo el precio. Antes de comprar, es imprescindible revisar a fondo tanto el piso como la finca.

El primer aspecto a tener en cuenta es la antigüedad del edificio y el estado general de las fachadas. En el caso de que las condiciones no sean óptimas, hay que comprobar si la comunidad de vecinos o el Ayuntamiento tiene planeado rehabilitar alguno de estos aspectos, y cómo puede incidir eso en el estado general del piso.

¿Qué debemos tener en cuenta antes de comprar un piso? (Leer Completo)

¿Qué debemos tener en cuenta antes de comprar un piso?

El consejero delegado de banco Santander, Alfredo Sáenz, prevé "una menor entrada de activos inmobiliarios y bastantes más ventas" a lo largo de 2012. Sáenz realizó esta previsión en la presentación de resultados del banco, donde reconoció un incremento en los activos inmobiliarios en balance de más de 1.000 millones de euros a lo largo de 2011.

El directivo del banco ha precisado que el saldo de entradas y salidas, la famosa ecuación maldita, dejó de crecer en el cuarto trimestre del año por primera vez en varios años, por lo que anticipó a los analistas que en 2012 esperan reducir su stock de viviendas.

Los motivos

Entre las razones que cree que acelerarán la venta de pisos se encuentra el nuevo sistema de provisiones que impondrá el gobierno a través del banco de España. Estas provisiones pondrán en valor los activos inmobiliarios y permitirá a los bancos realizar mayores descuento de precios sin dañar posteriormente los balances de los bancos.

Santander prevé más ventas de pisos y menos entradas en 2012 (Leer Completo)

Santander prevé más ventas de pisos y menos entradas en 2012

Las familias dedicaron al pago de la vivienda un 29,1% de su renta bruta en 2011 contando con las deducciones, lo que supone casi dos puntos porcentuales más que un año antes, cuando este mismo esfuerzo se situó en el 27,3%, según datos del Banco de España.

Este incremento llama la atención, puesto que durante el pasado año el precio medio de la vivienda libre descendió un 6,8%, según datos de Fomento, lo que, en principio, debería haber reducido el peso de este gasto dentro de los presupuestos familiares.

Las estadísticas del Banco de España indican que, por su parte, la deducción por compra de vivienda, que durante el pasado año se limitó para rentas de hasta 24.000 euros anuales, sirvió para reducir el esfuerzo salarial de las familias por debajo del 33% que recomienda el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

Las familias destinaron una mayor parte de su renta al pago del piso en 2011 (Leer Completo)

Las familias destinaron una mayor parte de su renta al pago del piso en 2011

Ya anunciamos en anteriores noticias inmobiliarias que los particulares que quisieran vender su piso deberian darse prisa en bajar el precio por la guerra de los bancos.

A dia de hoy es publico y notorio que la politica de concesion de hipotecas de los bancos para los pisos en venta de particulares no esta menos basada en criterios de solvencia de los compradores y pesa mas el intento desesperado de los bancos por vender sus propios pisos.

Una vez mas los bancos creen que el mercado inmobiliario es tan facilmente manipulable en tiempos de crisis inmobiliaria como lo fue de hecho durante la burbuja inmobiliaria, pero esta vez se equivocan en buena parte por que obvian las reacciones de un mercado que se mueve por criterios de pura necesidad y no por criterios de valor objetivo.

De hecho, negar financiacion a los que quieren comprar casa a los particulares para acto seguido ofrecerles pisos de bancos puede parecer a priori una estrategia adecuada, pero esta estrategia tiene efectos perversos para los propios bancos.

El principal efecto perverso para los bancos es que no tienen en cuenta que una buena parte de los particulares que intentan vender su vivienda no se mueven por criterios de valores objetivos sino por criterios de pura necesidad, de modo que ante la imposibilidad de vender por falta de financiacion se ven obligados a bajar sus precios de venta muy por debajo de los precios de las viviendas de bancos .

Los bancos niegan hipotecas a los compradores de pisos particulares (Leer Completo)

Los bancos niegan hipotecas a los compradores de pisos particulares

El G-14, el grupo de las grandes inmobiliarias, solicitará al Gobierno extender a la compraventa de viviendas de segunda residencia las medidas aprobadas para las de uso principal, esto es, la aplicación del IVA 'superreducido' (4%) y la desgravación en el IRPF, con el fin último de contribuir a reducir el 'stock' de pisos sin vender.

Se trata de una de las propuestas incluidas en el documento que el G-14 ha elaborado y prevé presentar al Gobierno a lo largo del próximo mes de febrero. El grupo ha solicitado reuniones con el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos; con el de Hacienda y Administraciones Públicas, Cristóbal Montoro, y con la titular de Fomento, Ana Pastor.

En su documento, las inmobiliarias manifiestan su convicción de que la recuperación del sector inmobiliario es clave para que el financiero supere su crisis y cierre con éxito la segunda fase de su reestructuración.

Por ello, ofrecen establecer un canal de colaboración con las entidades financieras, que actualmente cuentan con importantes carteras de activos inmobiliarios, para abordar conjuntamente los temas del sector.

De igual forma, en el documento, el G-14 apunta la necesidad de que el sector inmobiliario también aborde su propia reestructuración, mediante un proceso de fusiones de empresas, para consolidar un sector "muy atomizado".

Entre sus propuestas, y por lo que a materia fiscal se refiere, las empresas del grupo solicitan también una reducción del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Grandes inmobiliarias piden el IVA del 4% y la desgravación a la segunda vivienda (Leer Completo)

Grandes inmobiliarias piden el IVA del 4% y la desgravación a la segunda vivienda